名古屋地方裁判所 昭和５２年（ワ）２５８８号 判決
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【判旨】
一<証拠>によると、次のような事実を認定することができる。
1 本件土地の換地前の別紙土地目録（二）記載の土地（本件従前地）は、被告村瀬の父である包治が、昭和一五年五月前所有者から地上の別紙建物目録記載の各建物とともにこれを買い受けて所有していたものであるが、昭和二四年二月一日、特別都市計画法に基づく名古屋市復興特別都市計画土地区画整理事業の実施により、その施行者である名古屋市長から、これに対し仮使用地の指定を受けた。そして昭和三〇年三月二九日、本件従前地について、右仮使用地と同一の地積及び地形の換地予定地の指定を受けた後、昭和四七年七月三一日、土地区画整理法による換地処分を受けて、本件従前地は本件土地となつた。
本件従前地の形状は別紙図面（四）（(A)の部分）に、右仮使用地及び換地予定地の形状は別紙図面（五）（(6)の部分）にそれぞれ示すとおりであり、本件換地処分の前提となつた「換地図」は別紙図面（六）（(A)、(B)）のとおりである。本件従前地と換地処分による本件土地との位置関係は、別紙図面（七）に示すとおりであつて（同図面のイ、ロ、ハ、ニ、ホ、ヘ、ト、チ、リ、イの各点を結ぶ直線内の土地が本件従前地であり、同図面のロ、ハ、ニ、ヌ、ホ、ヘ、ト、チ、ロの各点を結ぶ直線内の土地が本件土地である。）、本件の換地は主として本件従前地の東側部分を道路拡幅のために削つたものである（この点の他には、本件換地処分により同図面のニ、ヌ、ホ、ニの各点を結ぶ直線内の土地が本件従前地より増加している。）。
これに対し、仮使用地及び換地予定地の位置及び形状は別紙図面（五）に示すとおり、北側隣接地との境界線が同図面のとおり屈曲しているが、その他は、その北東角及び北西角（別紙図面（七）のロ、ハ点に相当する。）も含め本換地（本件土地）と位置形状は同一である。
2 右仮使用地指定後である昭和二五年四月五日頃、被告村瀬の父包治は被告吉川との間で、自己所有の建物（一）とともに同建物の敷地部分を被告吉川に売り渡す契約を締結した。当時は仮使用地の指定があつただけの段階であつたが、区画整理事業により道路拡幅のため東側部分が削り取られる予定であることが判明していたので、売り渡す土地の面積は、実測することなく約一五坪とし、その範囲を、南側部分は建物（二）の外壁の端とし、西側部分は同建物に隣接して設置されていたトタン塀の外側の線（西端の線）とする旨両者で合意した（その境界線は、別紙図面（一）のヌオカタソ線である。）。建物（一）については直ちに所有権移転登記手続をすることとしたが、土地については、これを本件従前地から分筆して所有権移転登記をしても、特別都市計画法七条、同法施行令一三条により過小宅地として換地を受けられないこととされていたので、被告吉川において売買契約にかかる右土地を同被告の単独所有として独占的に使用するが、分筆及び所有権移転登記は本件従前地に対する換地処分がなされた後換地後の土地中の買受部分につき遅滞なく行う旨両者間で合意した。
3 さらにその約七ケ月後の昭和二五年一一月一六日頃、包治は訴外広瀬武久との間で、建物（二）の(2)、(3)とともに同建物の敷地部分約三〇坪（その本件土地上のおよその位置は別紙図面（三）記載（二）の(2)、(3)の部分になる。）を右広瀬に売り渡す契約を締結した。当時は被告吉川の場合と同様に仮使用地指定の段階であつたので、実測することなく売り渡す面積を約三〇坪としたが、区画整理事業を施行している市当局に問い合わせたところ、右土地についても過小宅地として換地が受けられないとの説明を受けたので、本件従前地について分筆及び移転登記をすることなく、広瀬において右土地を同人の単独所有として独占的に使用し、本件従前地に対する換地処分がなされた後遅滞なく換地後の土地中の買受部分につき分筆及び移転登記をする旨両者間で合意した。
ところがその後昭和三〇年頃になつて、広瀬から買い受けた土地を担保に入れたいので登記をしてほしい旨の申し入れがあつたので、包治はやむなく本件従前地について共有持分の移転登記をすることとした。右共有持分については、分母を仮使用地の面積を一〇〇倍した二〇八八五とし、分子を売り渡した土地の面積から調査の結果判明した道路敷地として削り取られる部分を差し引いた実測面積26.85坪を一〇〇倍した二六八五として、昭和三〇年九月一五日包治から広瀬に対し本件従前地の持分二〇八八五分の二六八五について移転登記がなされた。
4 その間昭和三〇年三月二九日、本件従前地について前記仮使用地と同一の地積・地形・位置の換地予定地が指定され、昭和三四年頃、本件区画整理事業に基づく道路拡幅により本件従前地の東側部分（別紙図面（七）のイ、ロ、チ、リ、イの各点を結ぶ直線内の土地）が削り取られた。そしてその頃、本件従前地の南西部分も区画整理事業の施行により形状が前記のとおり若干変更された（別紙図面（七）参照）。
5 昭和三六年になつて、包治は、被告吉川及び広瀬に売り渡した部分並びに自己所有の借家三軒の敷地部分（概ね別紙図面（三）記載（二）の(4)の部分）を除いたその余の部分をその地上建物である建物（二）の(1)及び建物（三）とともに訴外林株式会社に売り渡すこととなつたが、本件土地区画整理事業施行者に問い合わせたところ、昭和三四年頃の前記道路拡幅等により事実上区画整理は終了しており今後本換地までに土地の増減はないとの回答を得たので、売り渡す部分を実測することとなつた。そして実測の結果その面積は141.05坪であつたので、昭和三六年三月五日頃、包治は林株式会社とこれを売り渡す契約を締結し（契約書上は測量誤差のありうることを考慮して「約一四一坪（但し実測による）」と表示された。）、同会社は、分母を二〇八八五とし分子を右実測面積141.05坪を一〇〇倍した一四一〇五とする共有持分の移転登記を経由した。
しかしこのように共有登記はするものの、売買契約当事者間においては、林株式会社において右実測にかかる部分を同会社の単独所有として独占的に使用し、現状どおりの換地処分がなされたときには遅滞なくその部分を分筆して移転登記手続をすることを合意した。
6 その後昭和三八年一月、訴外広瀬が使用収益していた土地（別紙図面（三）記載（二）の(2)、(3)の部分）及びその地上の建物（二）の(2)、(3)は、同人から訴外柴田一義に譲渡され、広瀬の前記共有持分の登記も柴田に移転された。
次いで同年一月二五日、原告は、右柴田一義との間で同人から本件従前地の共有持分二〇八八五分の二六八五（換地新坪26.85坪）を、右林株式会社との間で同会社から本件従前地の共有持分二〇八八五分の一四一〇五（換地新坪141.05坪）をそれぞれ買い受ける旨の契約を締結し、右柴田及び林株式会社が独占的に占有している土地の引き渡しを受け、同年五月三一日右各共有持分につき移転登記をそれぞれ経由した。
7 昭和四〇年になつて、被告吉川についても、広瀬及び林株式会社の例にならい共有持分の移転登記をすることとなり、同被告の占有部分を実測したところ14.03坪との結果が得られた。ところが調査の結果、前記仮使用地及び換地予定地の地積は指定では208.85坪とされていたが、施行者側の新たな実測によると220.12坪であることが判明したので、従前の共有登記と同様の方法によるとすれば、被告吉川の持分は二二〇一二分の一四〇三として登記すべきであつたが、前記のとおり既に広瀬及び林株式会社に二〇八八五を分母とした共有持分移転登記がなされていたので、これとの均衡を保つため二二〇一二分の一四〇三の数値を分母が二〇八八五の数値に換算して、二〇八八五分の一三三一という数値を得、被告吉川に対しこの数値による共有持分の移転登記がなされた。
8 以上の経過の後、昭和四七年七月三一日本件従前地に対して換地処分がなされ本件土地となつた。本件土地の地積は、確定測量により725.05平方メートルとされ、その旨の登記がなされた。
換地処分の後も、原告、被告吉川及び被告村瀬の本件土地に対する各占有状況は何らの変更もなく推移したところ、昭和五二年になつて、原告はその所有する長屋三軒（建物（二）の(1)、(2)、(3)）を取り壊し、その跡に建物を新築したが、建物（二）の(3)とその南に隣接する被告村瀬の所有建物は棟続きの六軒長屋であつて、両者の境界付近において柱及び壁を共通にしている状態であつたので、原告はその柱及び壁を残して建物を新築した。
右新築建物の南端の線が別紙図面（一）のロニ線であり、右共通にしていた柱及び壁の中心線が同図面のイハ線である。
また同図面のニ、ヘ、チ点付近にブロック塀が存するが、これは、昭和四一年頃原告が、包治の同意を得て当時同所付近に設置されていたトタン塀を撤去し、そのトタン塀西端線が新しいブロック塀の基礎の東端線に一致するように設置したものであり、そのブロック塀基礎の東端線が別紙図面（一）のハホト線になる。
二そこで右認定の事実を前提に、本件共有物分割請求の適否ないし分割の方法について検討する。
1 被告村瀬の父包治と被告吉川及び訴外広瀬との間の前記各土地売買契約は、前認定のとおり、本件従前地について仮使用地の指定はなされているが現実の道路拡幅作業等はなされていない段階において締結されたものであり、契約締結当時は本件従前地との関係で買受部分を現地において特定することが可能なものであつた（但し、現時点においては本件証拠上これを特定することはできない。）。しかしながら、右各買受部分については、これらを本件従前地から分筆して各筆に対する仮換地（ないし換地予定地）を特定した変更指定処分を受けることなく、昭和四七年に至り本件従前地全体に対する換地処分を受けたものであり、契約締結当時右各当事者は区画整理に基づく道路拡幅により仮使用地指定のとおり買受部分の東側の一部が削り取られることを当然の前提とし、その残余の部分について換地処分後分筆のうえ移転登記を受けることを約したものと認められるから、このような場合においては通常は仮使用地全体の地積に対する当該買受にかかる仮使用地部分の地積の比率に応じた従前の土地の共有持分について売買契約が締結され、買主は売主とともに従前の土地の共有者となるものと解するのが相当である。
そこで被告吉川及び訴外広瀬の取得した本件従前地の共有持分について検討する。前認定のとおり、本件仮使用地及び換地予定地の指定は地積を208.85坪としてなされたものであり、本件従前地及び換地処分による本件土地とは異なり、北側境界線が別紙図面（五）に示すとおり屈曲した形状をなしていたものであるが、<証拠>によれば、右仮使用地ないし換地予定地の指定に際しこれらの範囲を画するために杭打ちなどがなされたこともなく、本件区画整理事業開始以前から本件換地処分に至るまでの間北側境界線は別紙図面（一）、（四）、（七）に示すとおり終始直線でその付近の状況は右区画整理事業によつて何らの変更も受けなかつたこと、右北側の形状を除いては仮使用地ないし換地予定地と本換地（本件土地）とは形状・位置とも同一であつたところ、換地処分に際しての確定測量により地積を725.05平方メートルとして換地処分がなされたことが認められるので、これらの事情を考慮すれば、本件において被告吉川らの取得した共有持分は、前述した通常の場合とは異なり、換地処分による本件土地全体の地積及び本件土地中の各買受部分の地積を前提に算出するのが相当である。
以上により、被告吉川の共有持分についてみると（訴外広瀬については後述）、前記一の2の事実に<証拠>をあわせれば、被告吉川は本件土地中土地（一）のヌオカタソレHリヌを対象として売買契約を締結し、以後今日に至るまで同部分を独占的に占有していること、その面積は47.32平方メートルであり、本件土地全体の実際の面積は726.68平方メートルであることが認められるから、売買契約により被告吉川が取得した共有持分は七二六六八分の四七三二となる（分母を共有登記の二〇八八五として換算すると、同被告の持分は二〇八八五分の一三六〇（小ママ数点以下四捨五入、以下同じ。）となる。但し、共有登記の不足分二〇八八五分の二九については、被告吉川は第三者である訴外広瀬や原告に対しその取得を対抗することができない。）。
2 次に原告が本件土地について有する権利について検討する。
(一) 訴外広瀬は被告村瀬の父包治から、仮使用地指定のみがなされている段階で本件従前地の特定部分を買い受けたものであるが、前記1において被告吉川について述べたと同様の理由により、同人は右売買契約により、本件従前地について、換地処分による本件土地全体の地積に対する本件土地中の当該買い受けにかかる特定部分の地積の比率による共有持分を取得し、包治及び被告吉川とともに本件従前地の共有者となつたものというべきである。
林株式会社は、前認定のとおり、現地における道路拡幅等の作業が終了し土地の形状・位置・地積が換地処分による本件土地とまつたく同一の状態になつている段階において、現地で買受部分を特定してこれを買い受ける契約を包治との間で締結したものであるから、林株式会社は右契約により、本件従前地について本件土地全体の地積に対する本件土地中の当該買い受けにかかる特定部分の地積の比率による共有持分を取得し、包治、被告吉川及び訴外広瀬とともに本件従前地の共有者となつたものと認めるのが相当である。
(二) そして前記一の6の事実経過によれば、昭和三八年一月訴外柴田は右広瀬から本件従前地の共有持分を譲り受けるとともに、買い受けにかかる本件土地中の特定部分（概ね別紙図面（三）記載（二）の(2)、(3)の部分）の引き渡しを受け、次いで原告は同年一月二五日、右柴田及び林株式会社からそれぞれ同人らの有する本件従前地の共有持分を譲り受けるとともに、同人らが占有していた本件土地中の特定部分（概ね別紙図面（三）記載（二）の(1)、(2)、(3)及び（三）の部分）の引き渡しを受けて占有するに至つたものと認められる。
(三) そこで原告の有するに至つた本件従前地に対する共有持分について検討する。前記（一）、（二）によると、原告の共有持分は、本件土地全体の地積に対する広瀬及び林株式会社の買い受けにかかる本件土地中の各特定部分の地積の比率によるものというべきである。
北側の被告吉川の占有部分との境界は、前記一の2に認定したとおり別紙図面（一）のヌオカタソ線と認めるのが相当である。広瀬買い受け部分と被告村瀬の占有に残された部分との境界は、前記一の8に認定した事実により、特段の意思表示がなされたことを認めるべき証拠のない本件においては、右両土地上の建物が共通にしていた柱及び壁の中心線である別紙図面（一）のイハ線であると認めるのが相当である。また被告村瀬の占有部分の西側における原告占有部分との境界は前記一の8に認定したブロック塀設置の経過に照らし、右ブロック塀の基礎の東端線である別紙図面（一）のハホト線であると認めるのが相当である。
以上の事実に鑑定の結果を合わせると、原告が広瀬（柴田を経由）及び林株式会社より占有を引き継いだ同人ら買い受けにかかる本件土地中の特定部分の面積は550.44平方メートルであることが認められるから、原告は売買契約により本件従前地につき七二六六八分の五五〇四四の共有持分を取得したものというべきである（分母を共有登記の二〇八八五として換算すると、原告の共有持分は二〇八八五分の一五八二〇となる。）。従つて原告は右実際の共有持分より二〇八八五分の九七〇だけ多い共有持分登記を有するが、原告の前主ないし前々主である林株式会社及び広瀬はこの分については共有持分を包治から取得してはいないというほかないから、原告は被告村瀬に対しこの分の共有持分を有することを対抗することができないものといわなければならない。
(四) 以上によると、本件換地処分前、共有物分割の前提となるべき共有持分として、原告は二〇八八五分の一五八二〇、被告吉川は二〇八八五分の一三三一、被告村瀬は二〇八八五分の三七三四の各共有持分を本件従前地に対し有していたものというべきであるから、昭和四七年の本件換地処分の効力発生により、原告、被告吉川及び被告村瀬は本件土地に対し右と同一の権利関係の共有状態に至つたものである。従つて被告の主張10の（一）は理由がない。
3(一) ところで被告村瀬の先代包治は、前認定のとおり、被告吉川及び訴外広瀬に対し各土地を売り渡すに際し、被告吉川らの間で、右売り渡しにより引き渡した特定の土地については被告吉川らにおいてその単独所有として独占的に使用し、本件従前地に対する換地処分がなされて分筆及び移転登記が可能となつたとき遅滞なく換地後の土地中の各独占的使用部分につき右登記をなすことを約し、土地引き渡しを了しているのであつて、右共有物分割契約は、締結当事者間で有効であるのは勿論、これに基づく各当事者の債権は、民法二五四条の「共有物についての債権」に該当するから、右契約に基づく広瀬の債権債務は共有持分の特定承継人である訴外柴田及び原告に順次承継されたものというべきである。
また包治は、前記一の5に認定したとおり、林株式会社に対し土地を売り渡すに際して、同会社との間で、右売り渡しにより引き渡した特定の土地については同会社においてその単独所有として独占的に使用し、現状どおりの換地処分がなされ分筆及び移転登記が可能になつたときには換地後の土地中の右独占的使用部分につき右登記をなすことを約し、土地引き渡しを了しているのであるから、同様に右共有物分割契約に基づく林株式会社の債権債務は、同会社の共有持分の特定承継人である原告に承継されたものというべきである。
従つて本件換地処分前本件従前地が原告、被告吉川及び被告村瀬三名の共有となつた段階においては、右三名の間に、被告村瀬の先代包治を介して、当時の現状を前提とする換地処分がなされ分筆及び移転登記が可能となつたときにはその換地後の土地中の各共有者の独占的占有部分について分筆登記をしたうえ他の共有者はこの部分に対する共有持分の移転登記手続をそれぞれする旨の共有物分割契約が成立していたものと認めることができる。
(二) そして前記のとおり、昭和四七年に至り、原告、被告吉川及び被告村瀬の三名間に前記（一）の共有物分割契約が成立した昭和三八年一月時点の土地の現状を前提とした本件換地処分がなされ、他に右契約の有効性を妨げるべき特段の事情も認められないから、本件換地処分が効力を生じ本件土地につき分筆及び移転登記が可能となつた時点において（現時点においては本件土地はそのような状態にある。）、右共有物分割契約は物権的にも効力を生じたものというべきである。
従つて、これにより本件土地につき別紙分割目録（一）記載のとおりに分割の効力が生じ、本件共有者三名は同目録記載の各自の取得分について他の共有者に対しその分筆と他の共有者の持分の移転登記手続を互いに請求できる状態に至つたものというべきである。
よつて原告の本件共有物分割請求は、民法二五八条一項の「共有者の協議調わざるとき」との要件を欠くものというべく、不適法として却下を免れない。
（岩田好二）